평수 계산법과 전용·공급·계약면적 차이 총정리

아파트 광고에는 "84㎡", "34평형", "공급 112㎡" 같은 서로 다른 숫자가 함께 쓰입니다. 같은 집을 가리키는데도 숫자가 제각각인 이유는 어떤 면적을 재느냐와 어떤 단위로 표시하느냐가 다르기 때문입니다. 이 글은 평과 제곱미터의 환산 근거, 면적의 종류, 그리고 전용 85㎡가 세금에서 왜 중요한 기준인지를 정리합니다.

1평은 왜 3.3058㎡인가

평은 사방 6자(1간 × 1간) 넓이에서 온 전통 단위로, 1자를 10/33m로 정한 데서 1평 = 400/121㎡ ≈ 3.305785㎡가 나옵니다. 반대로 1㎡는 121/400평, 약 0.3025평입니다. 흔히 "3.3을 곱하거나 나눈다"고 하는데, 넓은 면적에서는 오차가 생깁니다. 예를 들어 84㎡를 3.3으로 나누면 25.45평이지만 정확한 값은 25.41평입니다.

• ㎡ → 평: ㎡ × 121 ÷ 400 (또는 ÷ 3.305785)
• 평 → ㎡: 평 × 400 ÷ 121 (또는 × 3.305785)

우리나라의 법정계량단위는 ㎡이고, 2007년 7월부터 평 같은 비법정단위를 거래·광고에 쓰는 것이 금지됐습니다. 그래서 분양 공고와 등기부, 건축물대장에는 모두 ㎡로 표시됩니다. 다만 생활에서는 여전히 평으로 이야기하는 경우가 많아 환산이 필요합니다. 숫자를 바로 바꿔 보려면 평↔㎡ 면적 계산기를 이용하세요.

면적의 종류

아파트 한 세대의 면적은 아래처럼 겹겹이 쌓이는 구조입니다.

서비스면적(발코니)

발코니는 건축법 시행령 제119조에 따라 폭 1.5m 이내 부분이 바닥면적 산정에서 빠집니다. 전용면적에도, 공급면적에도 포함되지 않지만 확장하면 실제로 쓸 수 있는 공간이 됩니다. 그래서 같은 전용 84㎡라도 발코니가 넓게 설계된 판상형 구조가 실제 체감 면적이 더 클 수 있습니다. 분양 공고의 "발코니 확장 면적"은 이 서비스면적을 뜻합니다.

전용률

전용률은 전용면적 ÷ 공급면적(또는 계약면적 기준으로 계산하기도 함)입니다. 같은 공급면적이라도 전용률이 높을수록 실제 사용 공간이 넓습니다. 전용률은 단지 설계(복도식·계단식, 공용시설 규모)에 따라 달라지므로, 비교할 때는 평형 숫자보다 전용면적을 먼저 확인하는 것이 정확합니다.

"34평형"은 무슨 뜻인가

아파트에서 흔히 말하는 "34평형"은 공급면적을 평으로 환산한 값입니다. 전용 84㎡ 아파트는 주거공용면적이 더해져 공급면적이 대략 110~115㎡ 정도가 되는 경우가 많고, 공급 112.40㎡가 정확히 34평입니다. 그래서 전용 84㎡(약 25.4평)가 "34평형"으로 불립니다. 반면 등기부와 취득세 판단, 대출·청약 기준은 모두 전용면적을 기준으로 합니다. 같은 "34평형"이라도 단지마다 주거공용면적이 달라 전용면적은 조금씩 다를 수 있으니, 공고문의 전용면적 숫자를 확인하세요.

아파트와 오피스텔의 표기 차이

통상적으로 아파트는 공급면적을, 오피스텔은 계약면적을 분양면적으로 표기하는 관행이 있습니다. 오피스텔 계약면적에는 주차장 등 기타공용면적까지 들어가므로, 같은 "분양면적 20평"이라도 오피스텔의 실제 전용면적은 아파트보다 훨씬 작게 느껴질 수 있습니다.

또한 과거에는 오피스텔 전용면적 산정 기준이 명확하지 않아 중심선 치수와 안목 치수(벽 안쪽 선)가 섞여 쓰였습니다. 이후 「건축물의 분양에 관한 법률」 시행령 개정으로 오피스텔 분양면적(전용면적)도 외벽 내부선(안목치수) 기준으로 산정하도록 정리됐습니다. 그래도 분양면적의 표시 방식 자체가 아파트와 다르므로, 오피스텔을 비교할 때는 반드시 전용면적을 기준으로 삼는 것이 안전합니다.

주요 전용면적 환산표

아래는 자주 보이는 전용면적을 평으로 환산한 값입니다(소수 셋째 자리에서 반올림). "흔한 평형 표기"는 공급면적 기준의 관행적 부름말로, 단지마다 다를 수 있습니다.

거꾸로 평을 ㎡로 바꾸면 24평 = 79.34㎡, 30평 = 99.17㎡, 34평 = 112.40㎡, 40평 = 132.23㎡입니다.

85㎡가 세금에서 갖는 의미

국민주택규모

주택법 제2조는 1호(세대)당 주거전용면적 85㎡ 이하인 주택을 국민주택규모로 정의합니다. 다만 수도권이 아닌 도시지역 외 읍·면 지역은 100㎡ 이하입니다. 85㎡는 약 25.71평이라, 전용 84㎡ 아파트가 많이 공급되는 이유도 이 기준 안에 들어가기 위해서입니다. 청약 제도와 각종 주택 정책에서 이 기준이 자주 쓰입니다.

취득세의 농어촌특별세

주택을 살 때 내는 세금 가운데 농어촌특별세는 전용 85㎡ 초과 주택에만 붙습니다. 표준세율(1~3%) 구간에서는 취득가액의 0.2%이고, 85㎡ 이하는 비과세입니다. 그래서 6억원 이하 주택을 1주택으로 취득할 때 세금 합계가 85㎡ 이하 1.1%, 초과 1.3%로 달라집니다. 9억원 초과 구간은 3.3%와 3.5%입니다. 중과세율(8%·12%)이 적용되면 농어촌특별세도 0.6%·1.0%로 커집니다. 자세한 세율은 취득세 가이드에서 확인할 수 있습니다.

오피스텔 중개보수

주거용 오피스텔 중개보수의 낮은 요율(매매 0.5%, 임대 0.4%)도 전용 85㎡ 이하이면서 부엌·화장실(욕실) 등 요건을 갖춘 경우에만 적용됩니다. 이 요건을 벗어나면 주택 외 부동산으로 보아 0.9% 이내에서 협의합니다.

자주 묻는 질문

Q. 84㎡는 몇 평인가요?

전용 84㎡는 정확히 25.41평입니다. 흔히 부르는 "34평형"은 주거공용면적을 더한 공급면적(약 112㎡) 기준입니다.

Q. 세금을 계산할 때는 어떤 면적을 보나요?

취득세의 농어촌특별세 과세 여부, 국민주택규모 판단은 모두 전용면적(주거전용면적) 기준입니다. 공급면적이나 계약면적이 85㎡를 넘더라도 전용이 85㎡ 이하면 이 기준에 해당합니다.

Q. 발코니 확장 면적은 전용면적에 들어가나요?

아닙니다. 발코니는 서비스면적이라 전용면적과 공급면적 어디에도 포함되지 않습니다. 확장해도 등기부상 전용면적은 그대로입니다.

Q. 오피스텔 분양면적이 아파트보다 넓은데 실제로는 좁은 이유는?

오피스텔은 관행적으로 기타공용면적까지 포함한 계약면적을 분양면적으로 표기하는 경우가 많기 때문입니다. 전용면적을 기준으로 비교하세요.

근거와 기준일

• 계량에 관한 법률(법정계량단위 ㎡, 2007-07 비법정단위 사용 금지), 1평 = 400/121㎡
• 건축법 시행령 제119조(바닥면적 산정, 발코니 폭 1.5m 이내 제외), 건축물의 분양에 관한 법률 시행령(오피스텔 전용면적 안목치수 산정, 국토교통부)
• 주택법 제2조(국민주택규모), 농어촌특별세법(전용 85㎡ 이하 주택 비과세), 공인중개사법 시행규칙(오피스텔 중개보수)
• 2026-09-23 기준으로 작성했습니다. 환산 결과는 참고용이며, 정확한 면적은 분양 공고문·건축물대장·등기부로 확인하세요.