소유권이전 등기 비용 계산 — 국민주택채권·인지세·수수료
주택을 사고 소유권이전 등기를 할 때 드는 국민주택채권 할인 비용, 인지세, 등기신청수수료, 법무사 보수를 매입률 표와 예시로 계산하고, 셀프 등기 절차와 근저당 설정비용 부담 원칙을 정리합니다.
주택 매매 잔금을 치르면 소유권이전 등기를 해야 법적으로 내 집이 됩니다. 이때 드는 비용은 취득세 외에도 국민주택채권, 인지세, 등기신청수수료, 법무사 보수가 있습니다. 금액 자체는 취득세보다 작지만 항목이 많아 놓치기 쉽습니다. 이 글은 각 비용이 무엇이고 어떻게 계산하는지, 직접 등기(셀프 등기)를 한다면 어떤 순서로 진행하는지 정리합니다.
등기 비용의 구성
| 항목 | 기준 | 대략 규모 |
|---|---|---|
| 취득세(지방교육세·농특세 포함) | 취득가액 | 1.1~3.5%(1주택 기준) |
| 국민주택채권 할인 비용 | 시가표준액 × 매입률 × 할인율 | 수십만~수백만 원 |
| 인지세 | 계약서 기재금액 | 주택 1억 이하 비과세, 최대 35만원 |
| 등기신청수수료 | 신청 방식 | 1만~1만 5천원 |
| 법무사 보수 | 사무소별 | 대략 수십만 원 |
취득세와 등록면허세
예전에는 취득세와 별도로 소유권이전 등록세를 냈지만, 지금은 유상취득의 등록세가 취득세에 통합돼 따로 내지 않습니다. 취득세 계산은 취득세 계산기와 취득세 가이드를 참고하세요. 등기 신청 전에 취득세를 먼저 신고·납부하고 영수증을 받아 두어야 합니다.
국민주택채권
소유권이전 등기를 하려면 주택도시기금법에 따라 제1종 국민주택채권을 사야 합니다. 5년 만기, 연 1% 금리의 채권이라 대부분의 매수인은 사자마자 은행에 되팔고(즉시매도), 그 차액만 부담합니다. 실제 비용은 "매입액 × 할인율"입니다.
매입률 표 (주택 소유권이전, 시가표준액 기준)
| 시가표준액 | 서울·광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 2천만원 미만 | 면제 | 면제 |
| 2천만~5천만원 미만 | 13/1,000 | 13/1,000 |
| 5천만~1억원 미만 | 19/1,000 | 14/1,000 |
| 1억~1억 6천만원 미만 | 21/1,000 | 16/1,000 |
| 1억 6천만~2억 6천만원 미만 | 23/1,000 | 18/1,000 |
| 2억 6천만~6억원 미만 | 26/1,000 | 21/1,000 |
| 6억원 이상 | 31/1,000 | 26/1,000 |
여기서 기준은 매매가가 아니라 시가표준액입니다. 아파트는 공시가격(공동주택가격)이 시가표준액이므로, 매매가보다 낮은 경우가 대부분입니다. 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 조회할 수 있습니다. 매입액이 1만원 미만으로 끝나면 5천원 이상은 1만원으로 올리고, 5천원 미만은 버립니다.
계산 예시
- 서울 아파트, 시가표준액 5억원: 매입률 26/1,000 → 매입액 1,300만원. 즉시매도 할인율을 10%로 가정하면 부담액은 130만원입니다.
- 지방 아파트, 시가표준액 2억원: 매입률 18/1,000 → 매입액 360만원. 할인율 10% 가정 시 부담 36만원입니다.
- 지방 주택, 시가표준액 8천만원: 매입률 14/1,000 → 매입액 112만원. 할인율 10% 가정 시 부담 11만 2천원입니다.
할인율은 매일 바뀝니다. 채권 시장 금리에 따라 달라지며, 금리가 높을수록 할인율도 커져 부담이 늘어납니다. 위 10%는 계산을 위한 가정일 뿐이므로, 등기 당일 은행 창구나 주택도시기금 사이트에서 고시되는 즉시매도 부담금을 확인하세요.
인지세
부동산 소유권 이전 증서(매매계약서)에는 기재금액에 따라 인지세가 붙습니다. 다만 주택 소유권이전은 기재금액 1억원 이하면 비과세라서, 아래 표의 1억원 이하 구간은 주택이 아닌 부동산에만 해당합니다.
| 기재금액 | 인지세 |
|---|---|
| 1천만원 초과~3천만원 이하 | 2만원 |
| 3천만원 초과~5천만원 이하 | 4만원 |
| 5천만원 초과~1억원 이하 | 7만원 |
| 1억원 초과~10억원 이하 | 15만원 |
| 10억원 초과 | 35만원 |
매매가 7억원 주택이라면 인지세는 15만원입니다. 매수인·매도인이 계약서를 각자 보관하는 경우 부담 방식은 당사자 간 약정에 따르는 것이 일반적이므로 계약 시 정해 두세요. 전자수입인지를 사서 등기 신청 서류에 첨부합니다.
등기신청수수료와 법무사 보수
등기신청수수료는 신청 방식에 따라 대략 서면(방문) 15,000원, 전자표준양식 13,000원, 전자신청 10,000원 수준입니다. 법무사에게 맡기면 보수와 실비가 추가되며 사무소마다 다르지만 대략 수십만 원입니다. 여러 곳에서 견적을 받아 항목별(보수·교통비·채권 할인 대행 등)로 비교하는 것이 좋습니다.
셀프 등기 절차 개요
법무사 없이 직접 등기하는 것도 가능합니다. 절차는 대략 다음 순서입니다.
- 잔금 지급과 동시에 매도인에게서 필요한 서류를 받습니다.
- 시·군·구청(또는 위택스)에서 취득세를 신고·납부하고 영수증을 받습니다.
- 은행에서 국민주택채권을 매입(즉시매도)하고 채권 매입번호가 적힌 영수증을 받습니다.
- 전자수입인지로 인지세를 납부하고, 등기신청수수료를 냅니다.
- 등기신청서를 작성해 관할 등기소에 제출하거나 인터넷등기소에서 전자신청합니다.
- 보정 요구가 없으면 등기가 완료되고 등기필정보를 받습니다.
대출을 받는 경우에는 은행이 근저당 설정 등기를 같은 날 진행하는 것이 일반적이어서, 대출과 함께 사는 집이라면 은행 지정 법무사가 소유권이전까지 처리하는 경우가 많습니다. 셀프 등기를 원한다면 대출 은행과 미리 협의해야 합니다.
준비 서류(대표적인 예)
- 매도인: 등기필증(등기권리증) 또는 등기필정보, 부동산 매도용 인감증명서, 주민등록초본 등
- 매수인: 주민등록등본, 도장, 신분증
- 공통: 매매계약서, 부동산거래 신고필증, 취득세 납부 영수증, 국민주택채권 매입 영수증, 인지세·수수료 납부 확인 자료, 건축물대장·토지대장 등
요구 서류는 등기 원인과 상황(대리인 신청, 공동명의 등)에 따라 달라집니다. 신청 전에 관할 등기소나 인터넷등기소 안내를 반드시 확인하세요.
대출 시 근저당 설정비용
주택담보대출을 받으면 은행이 집에 근저당권을 설정합니다. 공정거래위원회의 은행 여신거래 표준약관(2011년 이후 적용)에 따라 근저당 설정비용(등록면허세·지방교육세·등기신청수수료·법무사 수수료 등)은 은행이 부담하고, 대출 약정서의 인지세는 은행과 고객이 절반씩 냅니다. 나중에 대출을 다 갚고 근저당을 지울 때 드는 말소 비용은 고객(설정자)이 부담합니다. 개별 상품에 따라 다른 조건이 붙을 수 있으므로 대출 약정서에서 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 국민주택채권 매입액을 전부 내야 하나요?
대부분은 채권을 사자마자 은행에 되파는 즉시매도를 선택해, 매입액에 할인율을 곱한 차액만 부담합니다. 채권을 만기까지 보유하는 것도 가능하지만 5년 동안 자금이 묶입니다.
Q. 채권 매입 기준은 매매가인가요?
아닙니다. 시가표준액(아파트는 공동주택 공시가격)이 기준입니다. 매매가 7억원이라도 공시가격이 5억원이면 5억원 구간 매입률이 적용됩니다.
Q. 등기는 언제까지 해야 하나요?
부동산등기 특별조치법에 따라 매매는 잔금 지급일부터 60일 이내에 소유권이전 등기를 신청해야 하며, 기한을 넘기면 과태료가 부과될 수 있습니다. 실무에서는 잔금 당일 신청하는 경우가 많습니다.
Q. 대출 근저당 설정비를 제가 내야 하나요?
표준약관상 설정비용은 은행이 부담합니다. 고객은 대출 약정서 인지세의 절반과, 상환 후 말소 비용을 부담합니다.
근거와 기준일
- 주택도시기금법 제8조, 같은 법 시행령 제8조 별표(제1종 국민주택채권 매입대상 및 금액표 — 주택 소유권이전)
- 인지세법 제3조(과세문서와 세액), 지방세법(유상취득 등록세의 취득세 통합), 부동산등기 특별조치법 제2조(등기신청 기한)
- 공정거래위원회 은행 여신거래 표준약관(근저당 설정비용 은행 부담, 인지세 50% 분담), 대법원 인터넷등기소 수수료 안내
- 2026-09-23 기준으로 작성했습니다. 계산 결과는 참고용이며, 채권 할인율·수수료·법무사 보수는 등기 시점과 사무소에 따라 달라집니다.