집 살 때 드는 비용 총정리 — 매매가 외 부대비용 체크리스트

집을 살 때 필요한 돈은 매매가만이 아닙니다. 세금, 중개보수, 등기 비용, 이사 비용이 더해지고, 이 돈은 대부분 잔금 무렵에 한꺼번에 나갑니다. 대출은 보통 매매가 일부에만 나오고 부대비용에는 쓸 수 없는 경우가 많아, 현금으로 따로 준비해야 합니다. 이 글은 매수 과정의 자금 흐름과 비용 항목을 체크리스트로 정리하고, 두 가지 예시로 실제 금액을 계산합니다.

자금 흐름: 계약금 → 중도금 → 잔금

계약금

매매계약서를 쓸 때 내는 돈으로, 관행적으로 매매가의 10% 안팎을 정합니다. 계약금은 민법상 해약금 성격이 있어, 상대방이 이행에 착수하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다. 가계약금을 먼저 보내는 경우에도 조건을 문자 등으로 명확히 남겨 두어야 분쟁을 줄일 수 있습니다.

중도금

계약금과 잔금 사이에 치르는 돈입니다. 반드시 두어야 하는 것은 아니며, 금액과 날짜는 당사자가 정합니다. 중도금을 지급하면 이행에 착수한 것으로 보아 계약금만으로 해제하기 어려워지는 점도 알아 두세요.

잔금

나머지 금액을 치르고 집 열쇠와 등기 서류를 넘겨받는 날입니다. 주택담보대출은 보통 잔금일에 실행되고, 같은 날 소유권이전 등기와 근저당 설정이 함께 진행되는 것이 일반적입니다. 취득세·등기 비용·중개보수도 대부분 이 무렵에 냅니다.

기한이 있는 신고와 납부

자금조달계획서는 자기자금(예금·주식·증여 등)과 차입금(대출·임대보증금 등)의 출처를 적는 서류이며, 제출 대상과 증빙 범위는 지역 지정 상황에 따라 바뀔 수 있으므로 중개사무소나 관할 시·군·구에 확인하세요.

부대비용 체크리스트

• 취득세(지방교육세·농어촌특별세 포함): 1주택 기준 취득가액의 1.1~3.5%. 다주택·조정대상지역이면 중과될 수 있습니다.
• 생애최초 감면: 요건을 갖추면 취득세에서 최대 200만원(소형주택 300만원) 공제. 생애최초 감면 가이드
• 중개보수: 매매가 구간별 상한요율 이내에서 협의, 부가세는 별도일 수 있음.
• 국민주택채권 할인 비용: 시가표준액 × 매입률 × 즉시매도 할인율
• 인지세: 주택은 1억원 이하 비과세, 1억 초과~10억 이하 15만원, 10억 초과 35만원
• 등기신청수수료·법무사 보수: 수수료는 1만~1만 5천원, 법무사 보수는 대략 수십만 원
• 대출 부대비용: 대출 약정서 인지세의 절반(나머지 절반과 근저당 설정비용은 은행 부담), 보증 상품 이용 시 보증료, 중도상환수수료 조건 확인
• 이사·입주 비용: 이사비, 청소, 수리·인테리어, 가전·가구
• 관리비 정산: 잔금일 기준 관리비·장기수선충당금 정산 방식은 매도인과 협의

등기 비용 계산은 등기 비용 가이드에서 자세히 다룹니다.

예시 1. 서울 7억원 아파트, 1주택, 전용 85㎡ 이하

가정: 매매가 7억원, 취득 후 1주택, 공동주택 공시가격(시가표준액) 5억원, 채권 즉시매도 할인율 10%, 중개보수 상한요율 적용·부가세 10% 포함, 셀프 등기(법무사 보수 제외).

매매가 대비 약 2.5%이고, 매매가를 합한 필요 자금은 약 7억 1,740만원입니다. 7억원은 6억 초과~9억 이하 구간이라 취득세율이 (7억 × 2/3억 − 3) × 1% = 1.67%로 계산됩니다. 법무사에게 맡기면 보수만큼, 이사·입주 비용만큼 더 늘어납니다. 만약 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%(140만원)가 추가됩니다.

예시 2. 지방 3억원 아파트, 생애최초, 전용 85㎡ 이하

가정: 광역시가 아닌 지방, 매매가 3억원, 생애최초 1주택(감면 요건 충족), 시가표준액 2억원, 할인율 10%, 중개보수 상한요율·부가세 포함, 셀프 등기.

생애최초 감면으로 취득세가 200만원 줄어 합계가 매매가의 약 1.05%입니다. 지방교육세는 이 사이트의 계산 방식대로 감면 전 취득세를 기준으로 잡았으며, 실제 고지 금액은 관할 시·군·구에서 확인하세요. 감면을 받은 뒤 3개월 안에 전입하지 않거나 3년 안에 매각·증여·임대하면 감면세액이 추징됩니다.

두 예시 모두 매수 총비용 계산기로 같은 조건을 넣어 확인할 수 있고, 시가표준액·할인율·법무사 보수를 바꿔 가며 비교해 볼 수 있습니다.

놓치기 쉬운 점

• 부대비용은 대출로 충당하기 어렵습니다. 대출 한도는 매매가를 기준으로 LTV·DSR에 따라 정해지므로, 세금과 수수료는 현금으로 준비하는 것이 안전합니다. 한도 계산은 LTV·DSR 가이드를 참고하세요.
• 시가표준액은 매매가와 다릅니다. 채권 매입액은 공시가격 기준이므로 계약 전에 부동산공시가격알리미에서 조회해 두면 예산이 정확해집니다.
• 중개보수 부가세는 중개사무소의 과세 유형에 따라 붙거나 붙지 않을 수 있으니 계약 전에 확인하세요.
• 기존 주택을 파는 경우의 양도소득세는 이 사이트에서 다루지 않습니다. 칼칼칼 계산기나 세무 전문가를 통해 확인하세요.
• 일시적 2주택으로 1주택 세율을 적용받으려면 종전 주택을 기한 안에 처분해야 합니다. 기한을 넘기면 중과세율 차액이 추징될 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 매매가 외에 현금을 얼마나 더 준비해야 하나요?

1주택·85㎡ 이하·셀프 등기 기준으로 서울 7억원 예시는 약 1,740만원(매매가의 약 2.5%), 지방 3억원 생애최초 예시는 약 315만원이었습니다. 여기에 법무사 보수, 이사·입주 비용, 대출 부대비용을 더해 여유 있게 잡으세요.

Q. 취득세는 언제 내나요?

취득일(보통 잔금일)부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 다만 소유권이전 등기를 신청하려면 취득세 영수증이 필요하므로, 잔금일 당일에 함께 처리하는 경우가 많습니다.

Q. 자금조달계획서는 모든 매수자가 내야 하나요?

규제지역(투기과열지구·조정대상지역)에서는 금액과 관계없이, 비규제지역은 거래가격 6억원 이상일 때 제출합니다. 기준이 바뀔 수 있으므로 거래 시점에 확인하세요.

Q. 계약금을 내고 마음이 바뀌면 어떻게 되나요?

상대방이 이행에 착수하기 전이라면 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 계약서에 별도 특약이 있으면 그 내용이 우선할 수 있으니 계약서를 먼저 확인하세요.

근거와 기준일

• 지방세법 제11조·제13조의2·제20조(취득세 세율·중과·신고납부), 지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 주택 취득세 감면)
• 공인중개사법 시행규칙 제20조와 시·도 조례(중개보수 상한요율), 주택도시기금법 시행령 별표(국민주택채권), 인지세법 제3조
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률(거래신고·자금조달계획서), 부동산등기 특별조치법, 민법 제565조(해약금), 금융위원회 가계부채 관리 강화방안(6·27)
• 2026-09-23 기준으로 작성했습니다. 계산 결과는 참고용이며, 실제 세액과 비용은 관할 기관·금융회사·중개사무소에서 확정됩니다.