주택 취득세 계산 방법 2026 — 세율 구간부터 중과까지

주택을 사면 잔금을 치른 직후 가장 먼저 내야 하는 세금이 취득세입니다. 취득세는 한 가지 세율이 아니라 취득가액 구간, 취득 후 보유하게 되는 주택 수, 조정대상지역 여부, 전용면적이 함께 작용해 결정됩니다. 이 글은 개인이 매매로 주택을 사는 경우를 기준으로 계산 순서를 설명합니다. 숫자를 바로 넣어 보고 싶다면 취득세 계산기를 함께 열어 두시면 편합니다.

핵심: 1주택 기준 표준세율은 6억 이하 1%, 9억 초과 3%이고, 그 사이는 가액에 비례해 올라갑니다. 다주택·법인은 8%·12% 중과가 적용될 수 있습니다.

1. 표준세율 — 취득가액 구간별 세율

지방세법 제11조 제1항 제8호는 주택 유상취득의 세율을 세 구간으로 나눕니다. 6억원 이하와 9억원 초과는 고정 세율이고, 6억원 초과 9억원 이하 구간은 가액이 오를수록 세율이 1%에서 3%로 매끄럽게 올라가도록 산식으로 정합니다.

6억~9억 구간 산식 읽는 법

산식에서 취득가액은 억원 단위로 넣는다고 생각하면 쉽습니다. 7억원이면 7 × 2/3 − 3 = 1.6667이 되고, 이 비율을 소수점 다섯째 자리에서 반올림하면 1.67% 입니다. 8억원이면 8 × 2/3 − 3 = 2.3333으로 2.33%, 9억원이면 정확히 3%가 됩니다. 과거처럼 6억·9억 경계에서 세율이 계단식으로 뛰지 않도록 만든 구조라서, 경계 직전·직후 가격 차이가 크지 않다면 세금 차이도 크지 않습니다.

2. 부가세목 — 지방교육세와 농어촌특별세

취득세만 내는 것이 아니라 두 가지 세목이 함께 붙습니다.

• 지방교육세: 표준세율 구간에서는 취득세액의 10%입니다. 그래서 취득가액 대비 0.1~0.3%가 됩니다. 중과세율(8%·12%)이 적용되면 취득가액의 0.4%로 계산합니다.
• 농어촌특별세: 전용면적 85㎡ 초과 주택에만 붙습니다. 표준세율이면 0.2%, 8% 중과면 0.6%, 12% 중과면 1.0%입니다. 85㎡ 이하는 비과세입니다.

같은 가격이라도 전용 84㎡와 전용 102㎡는 농특세 유무 때문에 부담이 달라집니다. 매물 비교 시 공급면적이 아니라 전용면적을 기준으로 확인하셔야 합니다. 면적 개념이 헷갈린다면 평수·면적 가이드를 참고하세요.

3. 다주택 중과 — 주택 수와 지역

지방세법 제13조의2는 1세대가 여러 주택을 취득할 때 세율을 높입니다. 기준은 이번에 사는 주택을 포함한 1세대의 주택 수와, 새로 사는 주택이 조정대상지역에 있는지입니다.

2026-09-23 현재 조정대상지역은 서울 25개 구 전역과 경기 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남입니다(2025-10-15 지정). 중과 완화 법안은 통과되지 않아 2026년에도 위 세율이 그대로 적용됩니다.

주택 수를 셀 때의 요점

• 세대 기준입니다. 본인뿐 아니라 같은 세대원이 가진 주택도 합산합니다.
• 2020년 8월 12일 이후 취득한 조합원입주권, 주택분양권, 주거용 오피스텔은 주택 수에 들어갑니다.
• 시가표준액(공시가격) 1억원 이하 주택은 원칙적으로 주택 수에서 빠지지만, 재개발·재건축 사업구역 안의 주택은 1억원 이하라도 포함됩니다.
• 상속받은 주택·입주권·분양권·오피스텔은 상속개시일부터 5년 동안 주택 수에서 제외됩니다.

세부 예외가 많으므로, 경계에 걸린 사례는 취득 전에 관할 시·군·구 세무부서에 확인하시는 것이 안전합니다.

일시적 2주택

이사 등으로 새 집을 먼저 사는 경우, 종전 주택을 3년 안에 처분하는 조건으로 새 주택에 1주택 세율(표준세율)을 적용받을 수 있습니다. 기한 안에 처분하지 못하면 중과세율과의 차액이 추징되고 가산세가 붙을 수 있으니, 매도 일정을 보수적으로 잡아야 합니다.

2026년 신설 특례

• 지방의 준공 후 미분양 주택(취득가액 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하)은 1년 한시로 중과 대상에서 제외됩니다.
• 인구감소지역의 비조정대상지역 주택을 추가로 취득하면 취득세 25% 경감이 신설됐습니다.

적용 기간과 세부 요건은 지자체 공고로 확인하세요.

4. 계산 예시 3가지

예시 1 — 7억원 아파트, 전용 84㎡, 무주택자

세율은 1.67%이므로 취득세는 7억 × 1.67% = 1,169만원입니다. 지방교육세는 그 10%인 116.9만원, 농특세는 85㎡ 이하라 없습니다. 합계는 약 1,285.9만원입니다. 생애최초 요건을 갖췄다면 여기서 추가 감면이 가능합니다(생애최초 감면 가이드 참고).

예시 2 — 12억원 아파트, 전용 102㎡, 무주택자

9억 초과라 3%입니다. 취득세 3,600만원, 지방교육세 360만원, 농특세 0.2%인 240만원을 더해 4,200만원(3.5%)입니다.

예시 3 — 서울에 1주택 보유 중, 서울 10억원 아파트(전용 84㎡) 추가 취득

조정대상지역 2주택이므로 8% 중과입니다. 취득세 8,000만원, 지방교육세 0.4%인 400만원, 농특세는 85㎡ 이하라 없습니다. 합계 8,400만원입니다. 같은 집을 일시적 2주택 조건으로 산다면 3%(취득세 3,000만원, 지방교육세 포함 3,300만원)로 줄어들지만, 3년 안에 종전 주택을 처분해야 합니다.

5. 신고·납부 기한

매매로 취득한 경우 취득일부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다(지방세법 제20조). 60일 안이라도 등기를 먼저 신청하려면 등기 접수일까지 납부해야 합니다. 실무에서는 잔금일에 법무사가 취득세 신고·납부와 소유권이전 등기를 함께 처리하는 경우가 많습니다. 등기 단계에서 추가로 드는 국민주택채권·인지세는 등기 비용 계산기에서 따로 계산할 수 있습니다. 기한을 넘기면 신고·납부 불성실 가산세가 붙습니다.

자주 묻는 질문

Q. 취득가액은 계약서 금액인가요, 공시가격인가요?

개인 간 매매는 원칙적으로 실제 거래가격(계약서 금액)이 과세표준입니다. 특수관계인 간 거래처럼 시가보다 현저히 낮은 가격이면 시가 인정액을 기준으로 할 수 있으니 관할 기관에 확인하세요.

Q. 부부 공동명의로 사면 취득세가 줄어드나요?

세율은 주택 전체 취득가액으로 정해지므로 공동명의로 나눠도 세율과 총 세액은 같습니다. 공동명의 효과는 이후 보유세·양도세 쪽에서 논의되는 경우가 많습니다.

Q. 분양권만 가지고 있는데 새 아파트를 사면 2주택인가요?

2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되므로, 분양권 1개와 새로 사는 주택을 합쳐 2주택으로 판단됩니다. 분양권 취득 시점에 따라 달라지니 계약일을 확인하세요.

Q. 오피스텔을 살 때도 이 세율인가요?

오피스텔 자체의 취득은 주택 유상취득 세율이 아닌 일반 부동산 세율이 적용됩니다. 다만 이미 가진 주거용 오피스텔은 다른 주택을 살 때 주택 수에 포함될 수 있습니다. 구체적인 세율은 관할 기관에 확인하세요.

근거와 기준일

지방세법 제11조 제1항 제8호(주택 유상취득 세율), 제13조의2(다주택·법인 중과), 제13조의3(주택 수 판단), 제20조(신고 및 납부), 지방세법 제151조(지방교육세), 농어촌특별세법, 국토교통부 조정대상지역 지정 공고(2025-10-15)를 기준으로 작성했습니다. 2026-09-23 기준입니다. 이 글과 계산기 결과는 참고용이며, 실제 세액은 관할 시·군·구청의 부과 내용을 따릅니다.