전월세 전환율 계산 2026 — 법정 상한 5.0% 적용법

전세 계약 중에 집주인이 "보증금 일부를 월세로 돌리자"고 하거나, 세입자가 목돈이 부족해 보증금을 낮추고 월세를 내겠다고 할 때 기준이 되는 숫자가 전월세 전환율입니다. 전환율은 보증금 1원을 월세로 바꿀 때 1년에 몇 퍼센트의 월세로 계산하는지를 뜻합니다. 주택임대차보호법은 이 비율에 상한을 두어, 계약 기간 중 보증금을 월세로 바꿀 때 세입자가 과도한 월세를 떠안지 않도록 합니다. 금액을 바로 확인하려면 전월세 전환 계산기를 이용하세요.

핵심: 2026-09-23 현재 기준금리 3.00%이므로 주택의 법정 전환율 상한은 min(연 10%, 3.00% + 2%) = 연 5.0%입니다.

1. 법정 전환율 상한의 구조

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때, 전환되는 금액에 곱하는 비율이 다음 두 값 중 낮은 쪽을 넘지 못하도록 합니다. 구체적인 수치는 같은 법 시행령 제9조가 정합니다.

기준금리가 오르내리면 상한도 따라 움직입니다. 기준금리는 2026년에 2.50%에서 7월 16일 2.75%로, 8월 27일 3.00%로 인상됐습니다. 따라서 7월 중순 이전에는 상한이 4.5%, 8월 27일 이전에는 4.75%였습니다. 계약 협의 시점의 기준금리를 반드시 확인하세요.

2. 공식

전세 → 월세

월세 = (전환하는 보증금) × 전환율 ÷ 12

전환하는 보증금은 "기존 보증금 − 새 보증금"입니다. 보증금 전액을 월세로 바꾸는 경우는 드물고, 대개 일부만 전환합니다.

월세 → 전세

전세 환산 보증금 = 현재 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)

월세 매물과 전세 매물을 같은 기준으로 비교할 때 유용합니다. 다만 월세를 보증금으로 바꾸는 방향은 법 제7조의2가 직접 규율하는 대상이 아니므로, 이 공식은 비교용 환산으로 보시고 실제 조건은 당사자 협의로 정해집니다.

전환율 역산

전환율 = 월세 × 12 ÷ (기존 보증금 − 새 보증금)

집주인이 제시한 조건이 몇 퍼센트짜리 전환인지 확인할 때 씁니다. 계산기에서도 "전환율 역산" 방향을 선택하면 바로 구할 수 있습니다.

3. 계산 예시

예시 1 — 전세 3억원을 보증금 1억원 + 월세로 전환

전환하는 보증금은 2억원입니다. 2억 × 5.0% ÷ 12 = 약 83만3천원이 법정 상한 월세입니다. 집주인이 월 100만원을 요구한다면 역산 전환율은 100만 × 12 ÷ 2억 = 6.0%로 상한을 넘습니다.

예시 2 — 보증금 5,000만원, 월세 100만원을 전세로 환산

100만 × 12 ÷ 5.0% = 2억4천만원이므로, 전세 환산 보증금은 5,000만 + 2억4천만 = 2억9천만원입니다. 같은 동네 전세 시세가 2억9천만원보다 낮다면 이 월세 조건은 상대적으로 비싼 편이라고 볼 수 있습니다.

예시 3 — 전환율에 따른 월세 차이

전환율 1%p 차이가 1억원당 월 약 8만3천원, 연 100만원 차이로 이어집니다.

4. 적용 범위 — 계약 중 전환과 신규 계약

법정 상한은 계약이 존속하는 동안 보증금을 월세로 전환하는 경우에 적용됩니다. 기존 세입자와의 계약 조건을 바꾸는 상황을 보호하기 위한 규정입니다.

• 신규 계약: 새 세입자와 처음 맺는 계약의 보증금·월세는 시장에서 당사자가 정하는 것이 원칙이어서, 이 상한이 그대로 적용되는 구조가 아닙니다.
• 계약 갱신 과정의 전환: 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 돌리는 경우의 적용 여부는 상황에 따라 해석이 갈릴 수 있으므로, 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단에 확인하시는 것이 안전합니다.
• 증액 한도와 별개: 계약 존속 중이나 갱신 시 차임·보증금 증액은 약정액의 20분의 1(5%)을 넘지 못한다는 별도 규정(법 제7조)이 있습니다. 전환과 증액이 함께 일어나면 두 기준을 모두 봐야 합니다.

상한을 넘는 월세를 이미 냈다면 초과분의 반환을 청구할 수 있다는 규정(법 제10조의2)도 있습니다.

5. 상가와의 차이

상가건물 임대차는 주택과 다른 법(상가건물 임대차보호법)이 적용되며 전환율 산정 방식도 다릅니다. 상가는 연 12%와 기준금리의 4.5배 중 낮은 값이 상한입니다. 2026-09-23 기준금리 3.00%의 4.5배는 13.5%이므로 상가의 상한은 12%입니다. 주거용으로 쓰는 공간이라도 건물 용도와 실제 이용에 따라 어느 법이 적용되는지 달라질 수 있으니 계약서상 용도를 확인하세요.

6. 협상 팁과 체크리스트

• 제시받은 조건을 먼저 전환율로 역산해 5.0%와 비교합니다. 숫자로 이야기하면 협상이 빨라집니다.
• 주변 시세의 전세·월세 비율도 함께 확인합니다. 법정 상한은 계약 중 전환의 상한일 뿐, 시장 전환율이 더 낮게 형성된 지역도 있습니다.
• 보증금을 줄이면 월세 부담이 늘지만 보증금 미반환 위험은 줄어듭니다. 보증금 규모와 보증보험 가입 가능 여부를 같이 따져 보세요.
• 새 조건은 반드시 계약서(또는 변경 합의서)에 보증금·월세·전환 시점을 적고 확정일자 등 대항력 요건을 다시 점검합니다.
• 중개사를 통해 조건을 바꾼다면 중개보수도 발생할 수 있습니다. 중개보수 계산 가이드에서 월세 거래금액 환산 방식을 확인하세요.

7. 전환이 나에게 유리한지 판단하는 법

법정 상한을 지킨 전환이라도 세입자 입장에서 유리한지는 따로 따져 봐야 합니다. 판단의 기준은 돌려받은 보증금으로 무엇을 할 수 있는가입니다.

• 돌려받은 돈을 예금에 넣는다면, 예금 이자율이 전환율보다 낮을 때 월세로 나가는 돈이 이자 수입보다 커집니다. 예를 들어 1억원을 5.0%로 전환하면 연 500만원의 월세가 생기는데, 그 1억원에서 얻는 세후 이자가 이보다 적다면 전환은 비용이 늘어나는 선택입니다.
• 반대로 보증금 마련을 위해 대출을 받고 있다면, 대출 금리가 전환율보다 높을 때는 보증금을 줄이고 월세로 돌리는 편이 총비용을 낮출 수 있습니다.
• 금액만이 아니라 위험도 봐야 합니다. 보증금이 적을수록 계약 종료 시 돌려받지 못할 위험에 노출되는 금액이 줄어듭니다.

같은 조건이라도 세입자의 자금 상황에 따라 결론이 달라지므로, 계산기로 전환 후 월세를 구한 뒤 본인의 예금 금리나 대출 금리와 나란히 놓고 비교해 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 전환율 상한 5.0%는 언제 바뀌나요?

한국은행 기준금리가 바뀌면 "기준금리 + 2%" 값도 바뀝니다. 연 10%보다 낮은 동안에는 기준금리 변동이 곧바로 상한에 반영되므로, 계약 시점의 기준금리를 확인하세요.

Q. 집주인이 새 세입자에게 월세를 높게 받는 것도 불법인가요?

법정 전환율 상한은 계약 존속 중 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 기준입니다. 새 세입자와 처음 맺는 계약 조건은 원칙적으로 당사자가 정합니다.

Q. 상한보다 높은 월세로 이미 합의했다면 어떻게 하나요?

주택임대차보호법은 상한을 넘는 부분의 반환 청구를 인정하는 규정을 두고 있습니다. 합의 경위와 금액 자료를 정리해 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 상담으로 확인하세요.

Q. 월세를 전세로 바꿀 때도 5.0%를 써야 하나요?

월세를 보증금으로 바꾸는 방향은 법정 상한 규정이 직접 적용되는 대상이 아니어서 당사자가 협의로 정합니다. 5.0%는 비교 기준으로만 쓰시면 됩니다.

근거와 기준일

주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)·제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)·제10조의2(초과 차임 등의 반환청구), 같은 법 시행령 제9조(2025-03-01 시행 조문), 상가건물 임대차보호법, 한국은행 기준금리(2026-08-27 3.00%)를 기준으로 작성했습니다. 2026-09-23 기준입니다. 이 글과 계산 결과는 참고용이며, 구체적인 분쟁은 관할 기관이나 법률 전문가의 판단을 따릅니다.