중개보수(복비) 계산법 — 매매·전세·월세 요율표
부동산 중개보수는 거래금액 구간별 상한요율과 한도액 안에서 협의합니다. 매매·임대차 요율표, 월세 거래금액 환산(×100·×70), 오피스텔 기준, 부가세와 지급 시기, 분쟁 대응을 예시와 함께 정리했습니다.
중개보수(흔히 복비)는 공인중개사법 제32조에 따라 받을 수 있는 금액의 상한이 정해져 있고, 구체적인 요율과 한도액은 공인중개사법 시행규칙이 정한 범위에서 시·도 조례로 정합니다. 이 글의 표는 서울특별시 조례(2021-10-19 개정 요율)를 기준으로 하며, 다른 시·도에서 거래한다면 해당 지역 조례를 함께 확인하셔야 합니다. 금액을 바로 계산하려면 중개보수 계산기를 이용하세요.
핵심: 표의 요율은 "이만큼 내야 한다"가 아니라 "이 이상 받을 수 없다"는 상한입니다. 실제 금액은 상한 안에서 중개사와 협의해 정합니다.
1. 주택 매매·교환 요율표
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억원 이상 ~ 9억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.7% | 없음 |
2. 주택 임대차(전세·월세) 요율표
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
한도액의 의미
한도액은 거래금액에 요율을 곱한 값이 그보다 크더라도 넘을 수 없는 금액입니다. 예를 들어 매매 1억9천만원이면 0.5%를 곱해 95만원이 나오지만 한도액 80만원이 상한이 됩니다. 반대로 요율을 곱한 값이 한도액보다 작으면 그 계산값이 상한입니다. 2억원 이상 구간에는 한도액이 없으므로 계산값이 곧 상한입니다.
3. 월세의 거래금액 환산
월세는 보증금과 월 차임이 함께 있으므로, 요율을 곱할 "거래금액"을 먼저 만들어야 합니다.
- 거래금액 = 보증금 + (월세 × 100)
- 이렇게 구한 금액이 5천만원 미만이면 다시 계산합니다: 거래금액 = 보증금 + (월세 × 70)
- 최종 거래금액으로 임대차 요율표의 구간과 한도액을 적용합니다.
월세 예시 2가지
보증금 1,000만원, 월세 60만원: 1,000만 + 60만 × 100 = 7,000만원으로 5천만원 이상이므로 그대로 씁니다. 5천만~1억 구간 0.4%를 곱하면 28만원이고, 한도액 30만원보다 작으므로 상한은 28만원입니다.
보증금 500만원, 월세 40만원: 500만 + 40만 × 100 = 4,500만원으로 5천만원 미만이므로 ×70으로 다시 계산합니다. 500만 + 40만 × 70 = 3,300만원, 0.5%를 곱하면 16.5만원이고 한도액 20만원 이내이므로 상한은 16.5만원입니다.
소액 월세에 ×70을 쓰는 이유는 보증금이 작은 계약의 중개보수 부담을 줄이기 위해서입니다. 전세를 월세로 바꾸는 조건을 비교 중이라면 전월세 전환 계산기로 월 부담을 먼저 맞춰 본 뒤 중개보수를 계산하면 전체 비용을 한 번에 볼 수 있습니다.
4. 매매·전세 계산 예시
| 거래 | 계산 | 상한 |
|---|---|---|
| 매매 8억원 | 8억 × 0.4% | 320만원 |
| 매매 10억원 | 10억 × 0.5% | 500만원 |
| 매매 16억원 | 16억 × 0.7% | 1,120만원 |
| 전세 3억원 | 3억 × 0.3% | 90만원 |
| 전세 7억원 | 7억 × 0.4% | 280만원 |
중개보수는 거래 쌍방이 각각 자기 쪽 중개사에게 냅니다. 매도인과 매수인이 같은 중개사를 통했다면 그 중개사는 양쪽에서 각각 상한 이내의 보수를 받을 수 있습니다. 매수 전체 비용 안에서 중개보수가 차지하는 비중은 주택 매수 비용 총정리에서 함께 보실 수 있습니다.
5. 오피스텔과 주택 외 부동산
오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실과 목욕시설 등 주거 요건을 갖춘 경우 별도 요율이 적용됩니다.
| 구분 | 상한요율 |
|---|---|
| 주거용 오피스텔(요건 충족) 매매·교환 | 0.5% |
| 주거용 오피스텔(요건 충족) 임대차 | 0.4% |
| 그 밖의 부동산(상가·토지·요건 미달 오피스텔 등) | 0.9% 이내에서 협의 |
상가나 토지는 0.9%가 상한이며, 그 안에서 실제 요율을 정해 계약서에 적습니다.
6. 부가가치세와 지급 시기
- 부가세: 요율표 금액에는 부가세가 포함되어 있지 않습니다. 중개사무소가 일반과세자라면 보수의 10%를 부가세로 별도 청구할 수 있습니다. 간이과세자는 부과 방식이 다를 수 있으니 사업자 유형을 확인하고, 현금영수증이나 세금계산서를 받아 두세요.
- 지급 시기: 공인중개사법 시행령 제27조의2에 따라 당사자 간 약정이 있으면 그에 따르고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날(보통 잔금일)입니다. 계약 당일 전액을 요구받는다면 약정 내용을 확인하세요.
7. 협의 요령
- 상한요율을 기본값으로 여기지 말고, 중개의뢰 단계에서 요율을 먼저 이야기하는 편이 좋습니다. 계약 직전에는 협상 여지가 줄어듭니다.
- 합의한 요율과 금액은 중개대상물 확인·설명서나 별도 약정서에 적어 둡니다.
- 거래금액 구간 경계(예: 매매 9억원, 임대 6억원) 근처라면 구간에 따라 상한요율이 달라지므로 계산기로 확인한 뒤 협의하세요.
- 부가세 포함 여부를 금액 합의 시 분명히 합니다.
8. 분쟁이 생겼을 때
중개사가 상한을 넘는 금액을 요구하거나 받는 것은 공인중개사법상 금지행위입니다. 이미 초과 금액을 냈다면 초과분 반환을 요구할 수 있습니다. 대화로 해결되지 않으면 영수증·계약서·문자 기록을 모아 관할 시·군·구청의 부동산중개업 담당 부서에 상담·신고하는 것이 일반적인 절차입니다. 소송 등 법적 절차가 필요한지는 대한법률구조공단 등 전문 기관에 확인하세요.
9. 계산 순서 한눈에 보기
- 거래 유형을 정합니다. 매매·교환인지, 전세·월세 같은 임대차인지, 주택인지 오피스텔·상가인지에 따라 쓰는 표가 다릅니다.
- 거래금액을 확정합니다. 매매는 매매가, 전세는 보증금, 월세는 보증금 + 월세 × 100(5천만원 미만이면 × 70)입니다.
- 해당 구간의 상한요율을 곱합니다.
- 한도액이 있는 구간이면 계산값과 한도액 중 작은 금액을 상한으로 봅니다.
- 상한 이내에서 합의한 금액에 부가세 포함 여부를 확인합니다.
- 합의 내용을 서면으로 남기고, 약정이 없으면 잔금일에 지급합니다.
이 순서대로 계산하면 구간 경계나 한도액 적용을 놓치는 실수를 줄일 수 있습니다. 특히 월세는 환산 단계에서 ×100과 ×70을 혼동하기 쉬우므로, 5천만원 기준을 넘는지 먼저 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다. 매매에서는 9억원, 12억원, 15억원 경계에서 상한요율이 0.1%p씩 올라가므로, 경계 직전과 직후 가격의 보수 차이가 생각보다 커질 수 있다는 점도 기억해 두세요.
자주 묻는 질문
Q. 요율표 금액을 다 내야 하나요?
아닙니다. 요율표는 상한이며, 실제 보수는 그 범위 안에서 협의로 정합니다. 합의가 없으면 분쟁이 생기기 쉬우므로 계약 전에 금액을 정해 두는 것이 좋습니다.
Q. 계약이 중간에 해제되면 중개보수를 내야 하나요?
중개사의 고의나 과실 없이 당사자 사정으로 해제된 경우와 그렇지 않은 경우의 판단이 달라집니다. 사안마다 다르므로 계약서와 경위를 정리해 관할 기관이나 법률 상담으로 확인하세요.
Q. 서울이 아닌 지역도 같은 요율인가요?
요율과 한도액은 시·도 조례로 정합니다. 이 글의 표는 서울시 조례 기준이므로 다른 지역은 해당 시·도 조례를 확인하세요.
Q. 전세 계약을 갱신할 때도 중개보수를 내나요?
중개사를 통하지 않고 당사자끼리 갱신하면 중개보수가 발생하지 않습니다. 중개사가 갱신 계약서 작성 등 중개 행위를 했다면 그 범위에 대해 협의하게 됩니다.
근거와 기준일
공인중개사법 제32조(중개보수 등)·제33조(금지행위), 같은 법 시행령 제27조의2(중개보수의 지급시기), 같은 법 시행규칙 제20조, 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례(2021-10-19 개정 요율)를 기준으로 작성했습니다. 2026-09-23 기준입니다. 이 글과 계산 결과는 참고용이며, 실제 보수는 관할 조례와 당사자 간 약정에 따릅니다.